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En este post vamos a ver una de las opciones menos conocidas a la hora de adquirir una vivienda: el alquiler con opción a compra.

Comprar una vivienda es una de las mayores inversiones que una persona realiza en su vida. No es una decisión fácil, y hay que estar muy seguro antes de lanzarse a comprarla.

Sin embargo, ¿qué ocurre si después de comprarla no es lo que esperabas, deja de gustarte, o tu situación personal o financiera cambia?

No puedes devolverla ni deshacer la compra. Entonces, ¿qué puedes hacer para evitar esa situación?

¿Y si encuentras la vivienda que realmente te gusta, pero por algún motivo no puedes comprarla ahora, pero sí más adelante?

 

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Seguramente el alquiler con opción a compra sea la solución a estas preguntas que se plantean los compradores.

Del mismo modo son muchos los propietarios que ante la situación actual , en la cual vender una vivienda no es fácil ni tampoco conseguir un crédito hipotecario, valoran que un alquiler con opción a compra puede ser una buena forma de conseguir una futura venta. No obstante, es recomendable estar  bien informado sobre cómo funciona este mecanismo.

 

¿Qué es y cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra no es más que un contrato de alquiler al que se le añade un anexo con las condiciones de compra. Algunos expertos dicen que es un contrato doble, en el que se firma un contrato de alquiler y otro de compra, pero en la práctica, el contrato de compra funciona como un precontrato que no obliga al arrendatario a adquirir la vivienda, pero sí le da la opción de hacerlo en las condiciones que se pacten.

El contrato de arrendamiento está regulado y se ajustará a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

De esta manera el inquilino podrá vivir en la vivienda en régimen de alquiler por un tiempo máximo de 3 años, durante el cual tiene la opción de ejercer en cualquier momento la compra del mismo.

El precio de la compra, el tiempo que tiene para comprarla, la reserva o señal que se entrega, y el porcentaje de las cuotas de alquiler pagadas que se restarán del precio final, es lo que se debe especificar en el anexo del contrato.
 

casas en alquiler con opcion a compra
 

¿Cuándo es interesante plantearse el alquiler con opción a compra?

Para el inquilino y futuro comprador es un contrato muy beneficioso, pues le permite “probar” la vivienda para así decidir con mejor criterio si después quiere adquirirla.

Así mismo si el problema para comprarla es que necesitas antes vender otra vivienda, consolidar un puesto de trabajo, esperar una herencia, aumentar los ahorros, o cualquier otro motivo que implique tiempo, el añadir un plazo para ejercer el derecho a compra es ideal para no perder la vivienda que realmente quieres, y que en estos momentos no te puedes permitir.

El propietario por su parte, consigue una renta por una vivienda que tiene a la venta, y posiblemente se asegure una futura venta al recibir una señal o arras, que se quedaría en caso de que el inquilino no ejerciera la opción de compra.

 

¿Qué debe incluir el contrato de alquiler con opción a compra?

Contrato de alquiler

  • Plazo que estará el inquilino viviendo de alquiler (máximo 3 años)
  • Renta mensual del alquiler y fianza.
  • Quién abona las cuotas de comunidad, seguro, facturas de suministros…

Contrato de compra

  • Plazo que tiene el inquilino para ejercer la opción de compra (como máximo el plazo del alquiler fijado).
  • Precio de la compra-venta.
  • Importe de la prima aportada para la opción de compra y si ésta se descuenta del precio final.
  • Porcentaje de la renta de alquiler que se descontará del precio final.

En un contrato de alquiler con opción compra las partes pueden negociar con libertad cada uno de los apartados y condiciones.

Hay que ser muy cautelosos y estar seguros de que el contrato incluye todo lo relativo al arrendamiento, así como a las condiciones a la compraventa.

Ambas partes deben estar de acuerdo con las condiciones pactadas, sin que una parte se vea perjudicada y la otra beneficiada, en resumen, debe ser un contrato justo y favorable para todos.

Es importante que este documento sea redactado y revisado por un experto en la materia, que vele por la seguridad y los intereses de las partes y se adapte a la legalidad vigente.
 

modelo de contrato de alquiler con opcion a compra y contrato de alquiler con opcion a compra entre particulares
 

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

El alquiler con derecho a compra tiene muchos matices que conviene saber para tomar una buena decisión. Vamos a ver en qué beneficia o perjudica este tipo de contratos a los propietarios y a los inquilinos.

 

Ventajas del alquiler con derecho a compra para el inquilino

  • Puede entrar a vivir en la vivienda que quiere desde el primer momento aunque la vaya a comprar más adelante. Lo que hace es ganar tiempo para ahorrar, recibir una herencia, vender otra propiedad…
  • Tiene la posibilidad de probar la vivienda y después decidir si la quiere comprar, puesto que ha firmado una opción de compra, y por lo tanto no está obligado a ejecutarla.
  • El precio de venta queda fijado y no se puede modificar, por lo que ante subidas del precio en el mercado inmobiliario, el propietario no puede aumentarlo posteriormente.
  • Tiene la exclusividad para comprar la vivienda durante el plazo que se haya fijado, pudiendo ejercer su derecho en cualquier momento.
  • Mayor facilidad para obtener una hipoteca, ya que parte del precio de compra ya se ha adelantado mediante la entrada y las cuotas del alquiler.
  • Se puede negociar que las cuotas pagadas en concepto de alquiler hasta el momento de ejercer la opción de compra se descuenten del precio final. Se puede negociar que se descuente un porcentaje fijo de lo pagado, o un  porcentaje decreciente, es decir, que cuanto más tiempo tarde el inquilino en comprar menos se le descontará.
  • El inquilino puede permanecer alquilado en la vivienda durante los 3 años que dure el contrato de alquiler, aunque el plazo para ejercer la compra haya cumplido.

 

Inconveniente del alquiler con derecho a compra para el inquilino

  • El propietario suele pedir una prima de reserva, que funciona como una señal o arras, y que debe abonar el inquilino para que se le reserve la vivienda y no se pueda vender a un tercero. Se suele descontar del precio final pactado, y ronda entre el 5 y el 15%.
  • El inquilino perderá las cuotas pagadas de alquiler y la prima de reserva si finalmente no ejerce la opción de compra.
  • El inquilino perderá su derecho a compra, y por lo tanto la prima aportada, si se retrasa más de 2 meses en el pago del alquiler.
  • Al tener el precio de compra cerrado, si los precios de las viviendas empiezan a bajar el suyo no lo hará.
  • Si el propietario de la vivienda en alquiler con opción a compra dejase de pagar la hipoteca de la misma (si la tuviera), el banco podría llegar a embargarla. En dicho caso, al inquilino se le respetaría la duración del alquiler, pero perdería  la opción de comprarlo al precio pactado con el anterior propietario.

 

que es el alquiler con opcion a compra y como funciona el alquiler con opcion a compra

 

Ventajas del alquiler con derecho a compra para el propietario

  • Este tipo de contrato es una manera de obtener dinero rápido, y casi asegurarse la venta posterior de la vivienda, en un mercado donde vender una propiedad no resulta fácil. Un inmueble vacío genera gastos mes tras mes. De este modo, el alquiler cubre los gastos y genera rentabilidad.
  • Si finalmente la vivienda no resulta vendida, el propietario se quedará con la prima (la que se haya establecido en el contrato), y los pagos recibidos del alquiler, que no serán devueltos al inquilino.
  • El propietario seguirá disfrutando de los beneficios fiscales por alquiler y permanecerá protegido en el caso de que el inquilino no pague más de 2 meses, perdiendo así la prima y la opción a compra de la vivienda.
  • Si el precio de la vivienda estuviera bajando progresivamente, un contrato de alquiler con opción a compra le asegura que ese precio se mantendrá fijo, pues el precio de venta ya queda fijado en el contrato, y no se puede cambiar.

 

Inconvenientes del alquiler con derecho a compra para el propietario

  • De forma contraria a lo mencionado anteriormente, si los precios de las viviendas estuvieran subiendo, el pactado no lo hará.
  • El comprar la vivienda es una opción, por lo que si el inquilino decide no comprar, el propietario habrá perdido tiempo y oportunidades de venta y, quizás, incluso dinero, si el precio de la vivienda hubiera descendido con respecto al momento en el que se llevó a cabo el contrato del alquiler con opción a compra.
  • Como en todos los alquileres, los propietarios pueden sufrir desperfectos en la vivienda por parte de los inquilinos, así como el impago de cuotas (en el caso de que no llegara a producirse la compra).

 

Obligaciones en el alquiler con opción a compra

  • El propietario de la vivienda se obliga a vender la vivienda al inquilino cuando éste quiera ejercer su derecho a compra. Así mismo, no puede vender el piso a un tercero durante el tiempo que dure el contrato.
  • El inquilino tiene las mismas obligaciones que en un contrato de alquiler normal.
  • El precio de venta de la vivienda queda fijado en el momento de firmar el contrato y no se puede modificar.
  • El inquilino puede prorrogar su contrato de alquiler si así lo desea, y de común acuerdo con el propietario, pero en dicho caso se perderá la opción a compra.
  • El contrato de alquiler con opción a compra se puede inscribir el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros.
  • Antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra se debe hacer un estudio previo de la finca, solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad, para saber si tiene cargas, embargos…

 

Ejemplo real de un alquiler con derecho a compra

Juan y Laura son un matrimonio con dos niños pequeños. Compraron una vivienda hace algunos años, cuando estaban recién casados, pero a día de hoy se les ha quedado pequeña. Deciden que deben mudarse a una vivienda de mayor tamaño y empiezan a mirar pisos.

Al mismo tiempo ponen su vivienda actual a la venta. La idea es venderla y con lo que obtengan pagar una buena entrada de la nueva. Pero, ¿qué ocurre si encuentran la vivienda que les gusta y aún no han vendido la suya? ¿Cómo podrán afrontar la compra?

Encontrar un piso de alquiler con derecho a compra es la solución.

Una vez localizan la vivienda que les gusta le explican su situación al vendedor. Quieren comprarla, pero necesitan tiempo para hacerlo. El vendedor, que no tiene prisa por vender su piso, accede a la propuesta, y tras una negociación este es el resultado, el cual se traslada a un contrato de alquiler con opción a compra:

 

  • Cuota de alquiler: 600 € al mes
  • Precio de venta de la vivienda: 140.000 €
  • Plazo máximo para ejercer el derecho a compra: 3 años
  • Pago inicial o prima de reserva: 10% del precio final, es decir, 14.000 euros
  • El pago inicial o prima de reserva se descontará del precio final al ejercer la opción de compra
  • Las cuotas pagadas de alquiler se podrán descontar del precio final en la siguientes proporción: el 75% del alquiler pagado se restará del precio final si la compra se realiza en los primeros 12 meses, el 50% si compra en los primeros 24 meses, y el 25% si se compra en el último año.

Juan y Laura actualmente cuentan con unos ahorros de 25.000 euros, lo cual es insuficiente para afrontar la compra de una vivienda y los gastos que conllevaasí que la opción de alquilar la vivienda que tienen pensado comprar es la mejor alternativa mientras venden su piso.

Ponen su vivienda a la venta en 115.000 euros, y consiguen venderla en 8 meses al precio de 105.000 euros. Una vez pagados los gastos de vender su piso, y la hipoteca que les quedaba, se quedan con unos 50.000 euros.

 

Por tanto, los números fueron los siguientes:

  • 14/11/2017: Firman el contrato de alquiler con opción a compra. Entregan una prima de reserva de 14.000 euros
  • 02/07/2018: Venden su antigua vivienda por 105.000 euros. Tras realizar los pagos les sobran 50.000 euros
  • 16/07/2018: Compran la vivienda por 140.000 euros. Han estado 8 meses de alquiler (han pagado 4.800 €), y como han comprado en el primer año, tienen un descuento del 75%, por lo que se descuentan del precio final 3.600 €. Como también adelantaron 14.000 € al firmar el contrato de alquiler, tienen que abonar ahora 122.400 €.
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Alquiler con opción a compra: ¿te lo has planteado?

Ayudo a mis clientes para que el proceso de comprar, vender o alquilar una vivienda en Huelva sea más sencillo. Me gusta investigar y descubrir las últimas tendencias y tecnologías en marketing inmobiliario. Tengo una inmobiliaria, y ahora también un blog.