saber el precio de venta de una vivienda

QUIERO SABER CUANTO VALE MI CASA. Es una de las frases que más escucho cuando una persona quiere vender su vivienda.

¿QUIERES VENDER O PONER EN VENTA TU VIVIENDA? Le pregunto a mi cliente cuando me dice que quiere vender su casa.

QUIERO VENDER, POR SUPUESTO!!! Responde el cliente

PUES ENTONCES PON EL PRECIO CORRECTO. ¡¡TIENES 30 DÍAS PARA VENDER TU CASA!!

La clave para vender una vivienda con rapidez es el precio de salida. Parece lógico, pero la realidad es que el 50% de las viviendas que salen al mercado lo hacen con un precio alto. Las estadísticas dicen que las viviendas que se venden antes son aquellas que tienen el precio adecuado desde el primer día.

¿Cuanto vale mi casa?
Cómo tasar una vivienda para vender rápidamente

Cuando una vivienda se pone a la venta es la “novedad”. Atraerá la atención de todas aquellas personas que estén buscando comprar y que están siempre atentos a lo nuevo que sale. Lo importante es convertir esa atención en interés. Los compradores saben lo que quieren, donde lo quieren y qué precio pueden permitirse. Si el precio de tu vivienda no les interesa, la descartarán y fijarán su atención en otras.

Debes saber que los compradores más interesantes aparecen siempre en las primeras semanas, cuando tu vivienda es la novedad en el mercado. Si el precio es el adecuado recibirás llamadas, visitas y posiblemente ofertas de compra. A partir del primer mes, la atención sobre tu vivienda empezará a descender, se irá quedando atrás en las páginas de los portales inmobiliarios y los compradores se centrarán en las nuevas viviendas que salgan.
 

tasacion de un piso para ponerlo a la venta
 

Los errores más comunes de los propietarios al fijar el precio de venta

Estas son algunas de las situaciones más frecuentes que me encuentro cuando un cliente pone a la venta su vivienda por un precio por encima de mercado, y lo que le respondo:

 

Propietario: No tengo prisa por vender. Este es el precio que pedimos y si se vende bien y si no pues nada.

Respuesta: Usted no quiere vender su vivienda, solo ponerla a la venta y esperar un mirlo blanco, pero siento decirle que los mirlos son negros. Si no tiene prisa por vender es mejor esperar un momento mejor. Con ese precio solo conseguirá quemarla y que no la compre nadie.
 
 

Propietario: Mi casa es mejor que la de mis vecinos. Tiene reformas hechas, un buen mobiliario, por lo que vale más.

Respuesta: su casa es la mejor para usted, por eso la compró. Hizo las reformas que quiso y compró los muebles que más le gustaron. Posiblemente el comprador tenga unos gustos diferentes a los suyos, y quiera realizar cambios, por lo que aquello a lo que usted le da valor es probable que el comprador no se lo de.
 
 

Propietario: Este es el precio que me costó y querría venderlo por lo mismo (y meter también en el precio los impuestos, reformas….y así no perder nada).

Respuesta: el mercado inmobiliario es eso, un mercado, los precios suben y bajan. Usted compró en un momento en que los precios estaban más altos, y ahora los precios son diferentes. Intentar vender al mismo precio es no ser realista con la situación del mercado actual.

 

Propietario: Es que esta vivienda nos trae grandes recuerdos. Aquí vivían mis padres, nos hemos criado nosotros…

Respuesta: el valor sentimental que tiene para usted seguro que es muy grande, pero para los compradores no lo es. Hay que ser objetivos y olvidarnos de lo subjetivo a la hora de valorar la vivienda.

 

Propietario: Mi vecino vendió por tanto y mi casa es mejor que la suya.

Respuesta: seguro que conoce muchos vecinos que han vendido en la zona últimamente, pero solo se ha quedado con el dato del que vendió más caro. Veo que no tiene en consideración al que vendió a un precio menor.

 

Propietario: Yo pongo este precio y vamos viendo. Ya habrá tiempo de bajar.

Respuesta: con esa estrategia no conseguirá compradores cuando su piso sea la novedad, y después de muchos meses se verá obligado a bajar el precio para conseguir interesados. Finalmente la terminará vendiendo incluso a un precio inferior al que está dispuesto a venderlo ahora.

 

¿Cómo saber cuánto vale mi casa?

Si quieres tener una idea muy aproximada de cuál puede ser el valor actual de tu vivienda hay 3 fuentes de información que debes tener en cuenta. Lo más recomendable es que las valores todas para de este modo obtener con acierto el mejor precio posible.
 

Portales inmobiliarios:

si se saben utilizar, puedes obtener una información muy valiosa. Acude a los portales más conocidos y selecciona sólo las viviendas a la venta en tu zona. Con ayuda de los filtros busca aquellas viviendas que sean similares a la tuya en cuanto a metros cuadrados, número de habitaciones…

Con todo esto vas a averiguar cuanta competencia tienes (cuanta más tengas peor, porque te resultará más difícil destacar), qué precios piden (ojo, son los precios de viviendas que no se han vendido, no son los precios reales de venta), qué tiempo llevan a la venta, cuantas visitas reciben los anuncios, y podrás ver que equipamiento, estado de conservación y otros extras importantes pueden tener.
Es decir, te dará una visión general de los precios en tu zona y el grado de competencia.
 

Los vecinos:

la información más valiosa que puedes obtener es saber que viviendas se han vendido en tu zona y a qué precio. Esos son los precios reales de venta y no los que aparecen en los portales inmobiliarios, que sólo te valdrán de orientación.  Si algún vecino de tu bloque o urbanización ha vendido recientemente, seguramente sabrás como era la vivienda y el precio de venta. Sería interesante saber si en tu zona o barrio se han vendido otras viviendas para tener un mejor conocimiento del mercado. Puedes preguntar en los comercios, bares o inmobiliarias de la zona para saberlo.
 

Inmobiliaria o agente inmobiliario:

son grandes conocedores de cómo está el mercado en tu zona. Saben que viviendas hay a la venta en tu zona y cuales se han vendido últimamente. Es conveniente apoyarse en la gestión de un buen agente inmobiliario, ya que te dará una información muy útil sobre si hay demanda de viviendas como la tuya, y te puede valorar con mucha precisión tu casa para establecer el mejor precio para vender. En definitiva, te dará una visión realista y objetiva.

 

como fijar el precio correcto de una vivienda para vender rapido
 

¿Cómo establecer el precio ideal de venta?

Si has hecho un estudio de mercado con la información de tus vecinos, los portales inmobiliarios y la agencia inmobiliaria de tu zona, ya sabrás por dónde van los tiros. Ahora puedes seguir esas recomendaciones y poner tu casa a la venta para venderla en pocos meses, o seguir con tu idea inicial en función de tus necesidades.

Recuerda que la mitad de las viviendas que se ponen a la venta lo hacen con sobreprecio, con la consecuencia de que no se venden o tardan años en venderse (con las consiguientes bajadas de precio).

Pero aún sabiendo más o menos cuál es el precio ideal para sacar tu vivienda al mercado, hay características que diferencian a tu casa del resto. Esos detalles pueden ser la clave para vender, y conviene tenerlos en cuenta para fijar con más exactitud el precio, tanto por arriba como por abajo:
 

– Altura: No es lo mismo un chalet, que un piso en un bloque. Y no es lo mismo un primero que un ático. En un edificio de viviendas, a mayor altura mayor precio. Los pisos más altos suelen ser más luminosos, menos ruidosos, tener mejores vistas.

– Extras: tener una plaza de garaje, un trastero, una terraza o patio, son detalles que le darán más valor a tu inmueble.

– Orientación: las viviendas con orientación sur suelen ser las más valoradas, mientras que las de orientación norte las que menos. En un edificio que tenga viviendas para ambas orientaciones, puede que dos viviendas exactamente iguales no valgan lo mismo solo por estar una orientada al sur y la otra al norte.

– Estado de la vivienda: este aspecto influye mucho en el precio. No es lo mismo una vivienda nueva o reformada que esté para entrar, que otra que haya que tirarla entera abajo. Los compradores se fijan mucho en el estado del suelo, ventanas, puertas, electricidad, fontanería, cocina, baños, si está amueblado o no…

– Estado del edificio: al igual que el estado de la vivienda, no es lo mismo un edificio de reciente construcción que uno que tenga 60 años. El edificio y el portal es lo primero que ve un comprador, y si la impresión es mala descartan la compra incluso antes de ver la vivienda. Se fijan mucho en si está cuidado y conservado, en el estado de las instalaciones, si tiene ascensor, los ruidos de los vecinos, si tiene barreras arquitectónicas…

– Distribución y posibilidades: hay muchas formas de viviendas. Las hay cuadradas, rectangulares, pasilleras, en forma de L,… Un comprador se suele fijar mucho en esas cosas, sobre todo si tiene pensado hacer reformas y una redistribución. Cuanta más cuadrada sobre plano sea una vivienda, más posibilidades tendrá.

 
 

Otros factores que influyen para vender rápido tu casa

Si has seguido los consejos anteriores y te has dejado asesorar por profesionales, posiblemente tengas ya un precio objetivo de venta, pero….
puede ocurrir que el precio que has averiguado no te haya gustado y sigas pensando en poner el precio que tenías en mente desde el principio. Para eso tu casa es la mejor y para ti vale un montón, y estás seguro de que aparecerá alguien que la sepa valorar igual que la valoras tú.

A continuación te doy algunos consejos que pueden hacer que tu vivienda se venda antes:

 

Si vas a sacar tu vivienda al mercado, ponla “guapa”

Es una técnica conocida como home staging. Y es que a todos nos gusta comprar algo que parezca nuevo y que nos entre por lo ojos (aunque sea de segunda mano). Un propietario solo va a tener una ocasión de crear una buena primera impresión al comprador.

Una casa que guste de primeras tiene muchas más opciones de venderse. No es lo mismo encontrarse un hogar, con todo limpio, ordenado, sin desperfectos, iluminado, es decir, en perfecto estado de revista, que entrar y ver una vivienda vacía, para reformar, con elementos que no funcionan, con paredes sucias, desordenado….

Una vivienda atractiva llama más la atención en los anuncios de internet, en las visitas en persona, y además permiten negociar una mejor venta.
La que por el contrario se encuentra en peor estado, recibirá menos llamadas, menos visitas, menos ofertas, y cuando las recibas te negociarán mucho el precio a la baja.

 

Cuidado con el rango de precios

El precio debe ser interesante y llamar la atención del posible comprador. Debe ser un precio redondo y que entre en unos rangos lógicos.

Los compradores al buscar vivienda para comprar suelen ponerse unos topes, por las que aquellas que están por encima de su tope son invisibles para ellos, las descartan.

Si un comprador tiene un presupuesto de 150.000 euros como máximo, poner como precio de salida tu casa en 153.000 euros no es una buena opción. No estará en el radar de los compradores.

Así mismo huye de poner precios extraños, tipo 146.952 €. Llaman la atención, pero para mal. Dan la sensación al comprador de que el precio está muy calculado y de que no es negociable, por lo que también lo descartan.

 

Precio negociable

Nunca pongas como precio de salida tu precio mínimo, el precio al que estás dispuesto a llegar para vender.
Es muy simple, el 99% de los compradores, una vez que encuentran la vivienda que quieren comprar, querrán obtener una rebaja, un descuento. Los mensajes y anuncios donde se dice que el precio no es negociable, no les suelen gustar. Si eres inflexible en el precio debes saber que vas a tener dificultad para vender.

Por tanto, pon siempre un poquito de más con idea de poder hacer una rebaja. Si el piso está muy bien te pedirán poca rebaja. Si por el contrario es más antiguo o les llama menos la atención es bastante probable que te soliciten un descuento mayor.

Así mismo, cuidado con poner precios que no son redondos, ya que el comprador siempre te pedirá que le quites “el pico”. Por ejemplo, si por la viviendas pides 128.000 euros, te pedirán que se lo dejes en 120.000 €.
 

como tasar una casa para vender con rapidez

¿He elegido el precio de venta adecuado?

Una vez que has decidido el precio con el debe salir tu vivienda al mercado, es el momento de comprobar que tal funciona, y saber si has acertado o no.

 

Estos son los resultados del primer mesEl precio está…
🔹 No hay llamadas ni visitas

 

 

🔹 Algunas llamadas pero ninguna visita
 

 

🔹 Algunas visitas pero ninguna oferta

 
 

🔹 Tienes visitas y recibes alguna oferta
 

🔹 Recibes muchas visitas y ofertas

⚠  El precio está totalmente fuera de mercado. Necesitas replantear la estrategia con urgencia- El precio está muy alto. No genera interés. Quizá una bajada cambiaría la situación
 
 

‼ El precio está alto. Tienes algunas visitas pero la vivienda les parece cara.
 

❗ Tu precio está cercano al precio de mercado. Si tienes suerte y aparece el comprador adecuado igual la vendes.
 

✅ Estás en el precio ideal para vender
 

✌ Seguramente venderás en el primer mes

 

¿Cuáles son las consecuencias de pedir un precio alto de salida?

 

❌ Lógicamente se tardará más en vender y con total seguridad terminarás vendiendo muchos meses después al precio que debería haber tenido desde el inicio o incluso por debajo. Habrás perdido un tiempo muy valioso.

 

❌ “Quemarás la vivienda”. Esta expresión se utiliza para calificar a aquellas viviendas que llevan mucho tiempo a la venta, y que ya son invisibles para los compradores. Llevan meses o años hundidas en las últimas páginas de los portales inmobiliarios, olvidadas por las agencias, y con el cartel en el balcón desgastado.

Cuando pasa mucho tiempo y no se vende la gente tiende a pensar que por algún motivo será, y por lo tanto, no les genera interés, ya que piensan que algo malo debe tener.
 

❌ Ayudarás a tu competencia a vender antes. Si en una misma urbanización o edificio hay varias viviendas a la venta, ten por seguro que si la tuya es la más cara tendrá menos visitas que la de tus vecinos, las cuales al tener un precio inferior las hará más atractivas a ojos de los compradores.

 

Conclusiones

Para un propietario su vivienda tiene un valor muy importante. Cuando la pone a la venta piensa en lo que le costó en su día, en los impuestos que pagó, en las reformas y mejoras que le hizo, en la inversión que realizó en mobiliario, cocina y baños. En todo los recuerdos y vivencias que allí deja. Entre el valor subjetivo que le da y la intención de poder recuperar la inversión, el precio que suele fijar suele estar por encima de lo que dicta el mercado.

Sin embargo para un comprador su visión es diferente. Está buscando un espacio en una zona concreta, con unas características a las que da valor. El interior de la vivienda no es tan importante para él, ya que siempre se puede modificar y seguramente la pondrá a su gusto. Conoce perfectamente el mercado y los precios de la zona, y valora la vivienda desde un punto de vista objetivo.
 

✅ Un precio idóneo desde el primer momento ayudará a recibir visitas y ofertas, y a que se venda antes.

✅ Tu vivienda será la novedad en el mercado las primeras semanas. Hay que aprovechar ese momento. Pasado el primer mes, las visitas y llamadas empezarán a caer en picado.

✅ Se flexible a la hora de negociar el precio. Escucha las ofertas y acepta aquellas que tengan sentido y se acerquen mucho al precio que solicitas. No sabes cuándo volverás a tener otra oferta.
 

Comparte y valora este artículo si te ha gustado.

¿Cuanto vale mi casa? Cómo fijar el precio correcto para vender rápido ®
5 (100%) 5 votes

¿Cuanto vale mi casa? Cómo fijar el precio correcto para vender rápido ®

Ayudo a mis clientes para que el proceso de comprar, vender o alquilar una vivienda en Huelva sea más sencillo. Me gusta investigar y descubrir las últimas tendencias y tecnologías en marketing inmobiliario. Tengo una inmobiliaria, y ahora también un blog.