guia completa con los gastos de vender una vivienda en 2016

En este post, que sirve de guía para conocer los gastos por venta de una vivienda trato de dar respuesta a muchas preguntas que los propietarios desconocen o simplemente ignoran. ¿Existen gastos por vender un piso de segunda mano? ¿Qué impuestos se pagan al vender un piso? ¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso?

 

¿Hay gastos por venta de vivienda?

Si usted es propietario y está pensando en vender su vivienda, debes ajustar el precio al mercado para conseguir su venta, y saber de antemano cuales serán los gastos que conllevará dicha venta, ya que te ayudará a definir ese precio o saber hasta donde puedes bajar. Debes saber que en una venta no todos son ingresos o beneficios. Igual que tuviste que pagar impuestos cuando compraste la vivienda, deberás hacer frente a otros cuando consigas venderla. Estos gastos pueden llegar a ser cuantiosos, y conviene tenerlos bien calculados de antemano.

 

¿Qué impuestos se pagan al vender un piso?

La tarifa de los notaría, la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal (también conocido como plusvalía) y la cancelación de la hipoteca representan las principales facturas que el vendedor debe afrontar cuando traspasa su vivienda. Gastos por venta de vivienda que varían y dependen de varios factores: fecha de compra, precio de venta…
gastos e impuestos que hay que pagar al vender una vivienda

 

Plusvalía estatal o ganancia patrimonial

Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

La ganancia es el resultado de restar al precio de compra el de venta, así como los gastos asociados a ambas operaciones.

Así, el valor de adquisición de la vivienda se calcula mediante la suma del importe real de adquisición (el que aparece en la escritura de compra), el coste de las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos pagados  por el comprador cuando la compró (excepto los intereses de la hipoteca, si es que se solicitó una para financiar la compra).

El valor de adquisición será el importe real pagado en la compra si la transmisión es a título oneroso y, si es a título lucrativo, será el que en su día se fijara a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones.

En cuanto al valor de transmisión, si se produce a título oneroso se determina restando al importe real de la enajenación los gastos y tributos inherentes a la venta que hayan sido pagados por el vendedor, y en el caso de que sea a título lucrativo, de nuevo, se considera el valor del impuesto de sucesiones y donaciones (al que hay que restar, si existen, los gastos y tributos inherentes a la venta).

Las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. De este modo tributarán junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y sólo se pagarían impuestos en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio por la venta.

De esta forma, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF.
Las ganancias tributarán en función de los siguientes tres tramos en la renta de 2016:

• Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -> tipo del 21%
• Ganancias superiores a los 50.000 euros -> tipo del 23%
Con la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015, ya no se aplican los coeficientes de actualización (que trataba de corregir el precio con la inflación y disminuía la ganancia patrimonial a declarar) al precio de compra, ni a los gastos asociados a la misma. Este cambio, junto con la limitación de los coeficientes de abatimiento que se aplicaban a las viviendas adquiridas antes de 1994, ha provocado que se incrementen los impuestos a pagar por la venta de inmuebles. Este quiere decir que vender a partir de 2015 genera más gastos por venta de vivienda que los años anteriores.
Aunque es complejo de explicar el funcionamiento de estos coeficientes voy a exponer un ejemplo para que se entienda a grandes rasgos lo que ha significado su eliminación.
Ejemplo: Una persona compró un piso en el año 1995 por 50.000 euros y lo vende en 2016 por 150.000 euros.

Se comprende que han pasado 21 años y que los 50.000 euros de entonces no valen lo mismo ahora. La inflación hace que los precios se actualicen, y posiblemente esta persona haya vendido casi al mismo precio que compró teniendo este factor en cuenta. Esto es lo que hacía el coeficiente de actualización cuando se calculaba la ganancia patrimonial por venta de vivienda. Actualizaba esos 50.000 euros del año 1995 al año 2016.

Sin embargo, con la reforma fiscal se ha suprimido ese coeficiente, por lo que ahora Hacienda entiende que si compraste por 50.000 euros y vendes por 150.000 euros, has ganado por el camino 110.000 euros, aunque hayan pasado 21 años.  Y ahora a esa ganancia, calcula el tipo de gravamen del 24%. El impuesto que te espera no es precisamente pequeño, ¿verdad?

Simulador para cálculo del impuesto.
También existe una aplicación para el móvil que calcula de forma rápida lo que deberemos pagar por la venta de un inmueble o cualquier otro bien sujeto a este gravamen. Está disponible para Android, y la puedes descargar aquí.

 

como calcular la plusvalia por venta de piso

¿Cuáles son las exenciones al pago de IRPF al vender la vivienda?

No siempre las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles tienen que declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. Son las siguientes:

Reinversión en vivienda habitual

Se puede eximir el pago en su totalidad si se reinvierte en la compra de otra vivienda. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplise una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual.
  • Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteriormente.
  • Que la compra de la nueva vivienda habitual se realice en un plazo máximo de dos años desde la venta.

 

Mayores de 65 años

Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años.

En la transmisión cualquier tipo de bien inmueble no sólo la habitual, por parte de personas mayores de 65 años tampoco habrá que pagar impuestos por vender la vivienda, siempre y cuando el dinero obtenido se destine a crear una renta vitalicia asegurada en los seis meses posteriores a la transmisión. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que lo máximo que se puede destinar a este tipo seguros de ahorro no permiten superar los 240.000 euros de póliza.

Dación en pago

Una dación en pago consiste básicamente en vender tu vivienda al banco por el precio que te queda de hipoteca. De este modo, la entidad financiera se queda con la vivienda y la deuda.  En este caso también se puede presentar una ganancia patrimonial, pues estás realizando una transmisión, pero se aprobó una reforma para que quedaran exentas de tributar en el IRPF. Esto mismo se aplicará a las ejecuciones hipotecarias.

Del mismo modo, si compraste tu casa entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 podrás aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido según lo dispuesto por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, publicado en el BOE nº 114, de 12 de mayo de 2012.
impuestos y tributos a pagar por vender una vivienda en andalucia

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como “plusvalía municipal”, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos (los rústicos no) y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (compraventa, herencia, donación…) o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Para determinar el importe de ese “incremento real”, se aplicará sobre el valor del terreno (no el de la construcción) en el momento de la venta un “porcentaje”, cuyos máximos y mínimos fija la Ley, correspondiendo a los Ayuntamientos establecer el porcentaje y tipo final.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral, que puedes comprobar en cualquier recibo de IBI o contribución, y que se actualiza cada año.

¿Quién paga la plusvalía municipal y cuando hay que abonarla?

El pago de este impuesto siempre se puede negociar quien lo paga, pero la ley marca que los obligados al pago del impuesto de plusvalía municipal son los siguientes sujetos:

En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.

Y el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.

Para el abono en el Ayuntamiento de este impuesto hay 30 días hábiles (no computan ni domingos ni festivos) desde la fecha de la escritura pública.

¿Cuanto se paga de plusvalía al vender un piso y cómo calcularla?

En los últimos tiempos se viene cuestionado la manera en que se calcula esta tasa, que únicamente toma en consideración el valor catastral del inmueble y el número de años transcurridos entre adquisición y transmisión, sin tomar en consideración la evolución real del mercado inmobiliario en la población, ni los precios a los que se compró y vendió. Puedes tener una pérdida patrimonial y tener que pagar esta tasa.

Además se critica, que mientras en los últimos años los precios del mercado bajaban, los valores catastrales y los porcentajes que utilizan los Ayuntamientos no dejaban de subir, lo que ha provocado que lo que se paga por la plusvalía municipal se haya multiplicado en pocos años.

En cada localidad se paga un tributo diferente. Con este simulador puedes tener una idea aproximada de cuanto será. Es muy conveniente que lo tengas calculado antes de establecer el precio de venta a tu vivienda.

Simulador cálculo de la plusvalía municipal.

Gastos por cancelación de hipoteca

Es muy posible que aún estés pagando un préstamo hipotecario contratado para la adquisición del inmueble. Por un lado, dependiendo de las condiciones firmadas, se tiene que hacer frente a la cancelación económica para cancelar la deuda con la entidad financiera.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo 1% (salvo que se tengan otras condiciones firmadas), cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, a personas físicas sobre una vivienda las entidades sólo podrán cobrar la compensación por desestimiento, cuyos importes máximos que pueden cobrar son (salvo que se tengan firmadas otras condiciones):

  • 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si  se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
  • 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si se produce a partir del quinto año.

Por otro lado, además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al registro de la propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe aproximado de esta cancelación registral puede rondar los 1.000 €.
gastos de cancelacion hipoteca

¿Quién paga la escritura de compra-venta?

Se puede negociar, y casi siempre los paga íntegramente el comprador, pero si prefiere que sean “según ley” , los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador. Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado.

Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca

Este gastos solo se produce en el caso de que para efectuar la venta del inmueble haya que cancelar una hipoteca. El trámite de la cancelación en el registro de la propiedad lo puede realizar el vendedor por su cuenta, con el consiguiente ahorro, o lo puede realizar una gestoría especializada o la propia notaria, las cuales cobrarán por ello.

Pero si el comprador de la vivienda financia la compra con una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que se encargue obligatoriamente de realizar este trámite, ya que debe asegurarse de que realmente se borre tu hipoteca para inscribir la nueva.

El coste de este servicio es variable según quien lo realice, y puede rondar entre los 200 y 400 euros.

El certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar un contrato  de venta de vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética.

El vendedor está obligado a solicitar el certificado, ya que si se realizara un contrato de compraventa sin el citado certificado el notario no dará el visto bueno si no se presentara. Así, si en el momento de la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

El coste aproximado de realizar el certificado energético suele ser de 100 euros.
certificado energetico obligatorio para vender una vivienda

¿Algo más?

Sí, un par de detalles importantes que necesitas saber para poder vender tu vivienda.

Necesitarás un certificado de estar al corriente con la comunidad. Suele hacerse de forma gratuita, pero si debes algunas cuotas deberás abonarlas antes de firmar la escritura, ya que este certificado lo solicita el notario.

El recibo de IBI o contribución corresponde pagarlo a quien a 1 de Enero sea propietario del inmueble, es decir, que siempre le toca pagarlo al vendedor, aunque la venta se produzca el 2 de Enero, y el recibo lo cobren el 2 de Septiembre de ese mismo año, y ya no sea el propietario.

 

Veamos un ejemplo de una situación real para la venta de un piso en Huelva en 2016

Manuel compró una vivienda en el año 2000 por importe de 120.000 €.
Solicitó una hipoteca a su entidad financiera de 100.000 € para financiar la compra.

Manuel pone su vivienda a la venta y tiene un comprador en el año 2016, que le ofrece 160.000 €.
Le queda por pagar de hipoteca 40.000 €.

Estos son los gastos que deberá afrontar Manuel para vender su vivienda.

  • Plusvalía estatal o ganancia patrimonial: obtiene una ganancia de 60.000 euros al que hay que aplicar un tasa del 21%.
    Impuesto a pagar en el IRPF: 8.400 €.
    Esta cantidad se puede eximir, si reinvierte los 60.000 € de ganancia en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años.
  • Plusvalía municipal: vamos a suponer un valor catastral del suelo de 40.000 €
    Utilizando el simulador sale una cuota a pagar 5.760 €.
  • Cancelación económica de la hipoteca: quedan 40.000 € por 1% de comisión de cancelación, sale un coste de 400 €.
    Cancelación registral de hipoteca: unos 1.000 € aproximadamente, teniendo en cuenta que usa una gestoría.
  • Escritura compra-venta: lo realiza según ley, y el coste aproximado es de 400 €.
  • Certificado de eficiencia energética: 100 €
  • Recibo IBI del año en curso: 400 €

El total de los gastos por venta de vivienda que tendrá Manuel será de 16.460 €. Y el pobre Manuel que pensaba que iba a ganar 40.000 €…..

 

Comparte y valora este artículo si te ha gustado.

 

Guía completa de los gastos por venta de vivienda
4.8 (96.92%) 52 votes

Guía completa de los gastos por venta de vivienda

Ayudo a mis clientes para que el proceso de comprar, vender o alquilar una vivienda en Huelva sea más sencillo.Me gusta investigar y descubrir las últimas tendencias y tecnologías en marketing inmobiliario. Tengo una inmobiliaria, y ahora también un blog.

Etiquetado en: