calcular los gastos por venta de vivienda en andalucia 2018
 

En este post, que sirve de guía para conocer los gastos por venta de vivienda trato de dar respuesta a muchas preguntas que los propietarios desconocen o simplemente ignoran. ¿Existen gastos por vender un piso de segunda mano? ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa? ¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso? ¿Cuáles son los gastos deducibles por venta de vivienda?


 

¿Cuáles son los gastos por venta de vivienda?

Si usted es propietario y está pensando en vender su vivienda, debe ajustar el precio al mercado para conseguir la venta, y saber de antemano cuales serán los gastos que conllevará dicha venta,  te ayudará a definir ese precio o saber hasta donde puedes bajar. Debes saber que en una venta no todos son ingresos o beneficios. Igual que tuviste que pagar impuestos cuando compraste la vivienda, deberás hacer frente a otros cuando consigas venderla. Estos gastos pueden llegar a ser cuantiosos, y conviene tenerlos bien calculados de antemano.

 

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

La tarifa de la notaría, la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal (también conocido como plusvalía) y la cancelación de la hipoteca representan las principales facturas que el vendedor debe afrontar cuando traspasa su vivienda. Gastos por venta de vivienda que varían y dependen de varios factores: fecha de compra, precio de venta…
 

gastos e impuestos que hay que pagar al vender una vivienda

 

Plusvalía estatal o ganancia patrimonial

Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

La ganancia es el resultado de restar al precio de adquisición el de transmisión, así como los gastos asociados a ambas operaciones.
Así, el valor de adquisición de la vivienda se calcula de la siguiente forma:
 

    • (+) Importe real de adquisición (el importe que aparece en la escritura) si se trata de una compra, o el valor declarado a efectos de Sucesiones y Donaciones (si se trata de una Herencia o Donación).
    • (+) Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien adquirido. Estas mejoras son aquellas que suponen un aumento de la habitabilidad o de la vida útil del inmueble (una ampliación, una reforma integral, un cerramiento, una buhardilla, una piscina…).
      No computan los gastos para la conservación y reparación (pintar, cambiar un electrodoméstico, cambios estéticos…).
    • (+) Gastos y tributos inherentes a la operación a excepción de los intereses. Aquí entran los impuestos de Hacienda, la notaría, comisiones de una inmobiliaria, …
    • (-) Amortizaciones fiscalmente deducibles. Si el inmueble ha estado arrendado hay que restar de su valoración las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo.

En cuanto al valor de transmisión se calcula así:
 

    • (+) Importe real de la transmisión declarado en la escritura de venta, o el declarado en escritura a efectos de Sucesiones y Donaciones.
    • (-) Gastos y tributos inherentes a la operación de transmisión, excluidos los intereses satisfechos por la parte transmitente. Por ejemplo, la plusvalía municipal, gastos de escrituras, comisión de inmobiliaria…

Las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. De este modo tributarán junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y sólo se pagarían impuestos en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio por la venta.

De esta forma, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF por venta de vivienda.

 

¿Cuanto se paga a Hacienda por la venta de un piso?

Las ganancias tributarán en función de los siguientes tres tramos en la renta de 2018:

• Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -> tipo del 21%
• Ganancias superiores a los 50.000 euros -> tipo del 23%

 

simulador para calcular la plusvalia
Con la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015, ya no se aplican los coeficientes de actualización (que trataba de corregir el precio con la inflación y disminuía la ganancia patrimonial a declarar) al precio de compra, ni a los gastos asociados a la misma. Este cambio, junto con la limitación de los coeficientes de abatimiento que se aplicaban a las viviendas adquiridas antes de 1994, ha provocado que se incrementen los impuestos a pagar por la venta de inmuebles. Este quiere decir que vender a partir de 2015 genera más gastos por venta de vivienda que los años anteriores.

Aunque es complejo de explicar el funcionamiento de estos coeficientes de actualización voy a exponer un ejemplo para que se entienda a grandes rasgos lo que ha significado su eliminación.

Ejemplo: Una persona compró un piso en el año 1996 por 50.000 euros y lo vende en 2017 por 150.000 euros. Se comprende que han pasado 21 años y que los 50.000 euros de entonces no valen lo mismo ahora. La inflación hace que los precios se actualicen, y posiblemente esta persona haya vendido casi al mismo precio que compró teniendo este factor en cuenta. Esto es lo que hacía el coeficiente de actualización cuando se calculaba la ganancia patrimonial por venta de vivienda. Actualizaba esos 50.000 euros del año 1996 al año 2017.

Sin embargo, con la reforma fiscal se ha suprimido ese coeficiente, por lo que ahora Hacienda entiende que si compraste por 50.000 euros y vendes por 150.000 euros, has ganado por el camino 100.000 euros, aunque hayan pasado 21 años.  Y ahora a esa ganancia, calcula el tipo de gravamen del 23%. El impuesto que te espera no es precisamente pequeño, ¿verdad?
 

Coeficientes de abatimiento

La venta de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 disfrutan de una ventaja sobre los inmuebles adquiridos después de esta fecha: a efectos del IRPF, la ganancia obtenida puede reducirse en unos porcentajes reductores denominados coeficientes de abatimiento.

Estos porcentajes reductores, aplicables en elementos patrimoniales que no estén afectos a una actividad económica, se calculan de la siguiente forma:

•Si los elementos patrimoniales transmitidos son bienes inmuebles, la ganancia patri­monial se reduce en un 11,11% por cada año de permanencia del inmueble hasta el 31 de diciembre de 1994, redondeado por exceso.

No obstante, dichos porcentajes reductores no son de aplicación sobre la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida:

La parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 sí que puede disfrutar de dichos porcentajes reductores. A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006 es la que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que haya permanecido el bien en el patrimonio del contribuyente.

Sin embargo, la parte proporcional de ganancia patrimonial generada a partir del 20 de enero de 2006 tributa sin reducción alguna en la base del ahorro.

Desde 2015, los coeficientes de abatimiento sólo serán aplicables hasta que el importe de las ventas efectuadas a partir de 2015 que se acojan a ellos alcance los 400.000 euros. Cuando se supere dicha cuantía, dejarán de ser aplicables.

Simulador gastos venta vivienda vendedor.

También existe una aplicación para el móvil que calcula de forma rápida lo que deberemos pagar por la venta de un inmueble o cualquier otro bien sujeto a este gravamen. Está disponible para Android, y la puedes descargar aquí.

 

como calcular la plusvalia por venta de piso
 

¿Cuáles son las exenciones al pago de IRPF al vender la vivienda?

No siempre las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles tienen que declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. Son las siguientes:
 

Exención por reinversión en vivienda habitual

Se puede eximir el pago en su totalidad si se reinvierte en la compra de otra vivienda. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplise una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual.
  • Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteriormente.
  • Que la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual se realice en un plazo máximo de dos años antes o después de la transmisión. Si la reinversión se destina a una construcción, ésta deberá estar finalizada antes de ese plazo.

 

Mayores de 65 años

Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años.

Si el inmueble que se transmite es la vivienda habitual la exención será del 100%. No se pagará nada por la ganancia patrimonial que se haya obtenido. Solo para los casos de mayores de 65 años. Si la vivienda es propiedad de más de una persona, las que tengan menos de 65 años deberán tributar.

Si la propiedad que se transmite no es la vivienda habitual, o es otro tipo de inmueble, como una plaza de garaje o una nave, solo se podrá obtener la exención del 100% si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia patrimonial en una renta vitalicia, en un plazo de 6 meses desde la fecha de la transmisión, y con un máximo de 240.000 euros.

En caso contrario tendrá que tributar la ganancia que haya obtenido.
 

Exención por dación en pago

Una dación en pago consiste básicamente en vender tu vivienda al banco por el precio que te queda de hipoteca. De este modo, la entidad financiera se queda con la vivienda y la deuda.  En este caso también se puede presentar una ganancia patrimonial, pues estás realizando una transmisión, pero se aprobó una reforma para que quedaran exentas de tributar en el IRPF. Esto mismo se aplicará a las ejecuciones hipotecarias.

 

Del mismo modo, si compraste tu casa entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 podrás aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido según lo dispuesto por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, publicado en el BOE nº 114, de 12 de mayo de 2012.
 

impuestos y tributos a pagar por vender una vivienda en andalucia
 

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como “plusvalía municipal”, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos  con un máximo de 20 años (los rústicos no) y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (compraventa, herencia, donación…) o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Para determinar el importe de ese “incremento real”, se aplicará sobre el valor del terreno (no el de la construcción) en el momento de la venta un “porcentaje”, cuyos máximos y mínimos fija la Ley, correspondiendo a los Ayuntamientos establecer el porcentaje y tipo final.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral, que puedes comprobar en cualquier recibo de IBI o contribución, y que se actualiza cada año.
 

¿Quién paga la plusvalía municipal?

El pago de este impuesto siempre se puede negociar quien lo paga, pero la ley marca que los obligados al pago del impuesto de plusvalía municipal son los siguientes sujetos:

En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.

Y el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.
 

¿Cuando se paga la plusvalía municipal?

Para el abono en el Ayuntamiento de este impuesto hay 30 días hábiles (no computan ni domingos ni festivos) desde la fecha de la escritura pública.
 

¿Cuanto se paga de plusvalía al vender una vivienda y cómo calcularla?

En los últimos tiempos se viene cuestionado la manera en que se calcula esta tasa, que únicamente toma en consideración el valor catastral del inmueble y el número de años transcurridos entre adquisición y transmisión, sin tomar en consideración la evolución real del mercado inmobiliario en la población, ni los precios a los que se compró y vendió. Puedes tener una pérdida patrimonial y tener que pagar esta tasa.

Además se critica, que mientras en los últimos años los precios del mercado bajaban, los valores catastrales y los porcentajes que utilizan los Ayuntamientos no dejaban de subir, lo que ha provocado que lo que se paga por la plusvalía municipal se haya multiplicado en pocos años.

En el año 2017 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional este impuesto, y aunque hay en marcha un proyecto de ley para anular el pago de la plusvalía cuando se transmita una vivienda con pérdidas, a día de hoy los ayuntamientos lo siguen cobrando (aunque después lo puedas reclamar y exigir su devolución).

Hay un caso en el que el pago de la plusvalía está exento, y es los casos de pérdida de vivienda habitual por desahucio o dación en pago.

En cada localidad se paga un tributo diferente. Con este simulador puedes tener una idea aproximada de cuanto será. Es muy conveniente que lo tengas calculado antes de establecer el precio de venta a tu vivienda.
Calcular plusvalía municipal.
 

Gastos por cancelación de hipoteca

Es muy posible que aún estés pagando un préstamo hipotecario contratado para la adquisición del inmueble. Por un lado, dependiendo de las condiciones firmadas, se tiene que hacer frente a la cancelación económica para cancelar la deuda con la entidad financiera.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo al 1% (salvo que se tengan otras condiciones firmadas), cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, a personas físicas sobre una vivienda, las entidades sólo podrán cobrar la compensación por desestimiento, cuyos importes máximos que pueden cobrar son (salvo que se tengan firmadas otras condiciones):

  • 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si  se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
  • 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si se produce a partir del quinto año.

 

Con la entrada en vigor en 2018 de la Nueva Ley Hipotecaria, las comisiones de cancelación anticipada para las nuevas hipotecas que se contraten serán:

  • Las hipotecas a tipo variable tendrán una comisión de cancelación del 0,50 % los tres primeros años, del 0,25 % hasta el quinto año, y del 0% a partir de ahí.
  • Las hipotecas de tipo fijo tendrán una comisión de cancelación del 4% los primeros 10 años, y del 3% a partir de entonces.

Por otro lado, además de la cancelación económica, también es aconsejable proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe aproximado de esta cancelación registral puede rondar los 1.000 €.
 

gastos de cancelacion hipoteca
 

¿Quién paga la escritura de compra-venta?

Se puede negociar, y casi siempre los paga íntegramente el comprador, pero si prefiere que sean “según ley” , los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador. Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado.
 

Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca

Este gastos solo se producen en el caso de que para efectuar la venta del inmueble haya que cancelar una hipoteca. El trámite de la cancelación en el registro de la propiedad lo puede realizar el vendedor por su cuenta, con el consiguiente ahorro, o lo puede realizar una gestoría especializada o la propia notaria, las cuales cobrarán por ello.

Pero si el comprador de la vivienda financia la compra con una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que se encargue obligatoriamente de realizar este trámite, ya que debe asegurarse de que realmente se borre tu hipoteca para inscribir la nueva.

El coste de este servicio es variable según quien lo realice, y puede rondar entre los 200 y 500 euros.
 

El certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar un contrato  de venta de vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética.

El vendedor está obligado a solicitar el certificado, ya que si se realizara un contrato de compraventa sin el citado certificado el notario no dará el visto bueno si no se presentara. Así, si en el momento de la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

El coste aproximado de realizar el certificado energético suele ser de 100 euros.
 

certificado energetico obligatorio para vender una vivienda
 

¿Algo más?

Sí, un par de detalles importantes que necesitas saber para poder vender tu vivienda.

Necesitarás un certificado de estar al corriente con la comunidad. Suele hacerse de forma gratuita, pero si debes algunas cuotas deberás abonarlas antes de firmar la escritura, ya que este certificado lo solicita el notario.

El recibo de IBI o contribución corresponde pagarlo a quien a 1 de Enero sea propietario del inmueble, es decir, que siempre le toca pagarlo al vendedor, aunque la venta se produzca el 2 de Enero, y el recibo lo cobren el 2 de Septiembre de ese mismo año, y ya no sea el propietario.

 

Veamos un ejemplo de una situación real para la venta de un piso en Huelva capital en 2018

Vamos a calcular los gastos por venta de vivienda con el siguiente ejemplo.

Manuel compró una vivienda en el año 2000 por importe de 100.000 €.
Solicitó una hipoteca a su entidad financiera de 80.000 € para financiar la compra.

Manuel pone su vivienda a la venta y tiene un comprador en el año 2018, que le ofrece 175.000 €.
Le queda por pagar de hipoteca 40.000 €.

Estos son los gastos que deberá afrontar Manuel para vender su vivienda.

  • Plusvalía estatal o ganancia patrimonial: obtiene una ganancia de 75.000 euros, a los que hay que restar los 40.000 euros que le restan de la hipoteca que solicitó cuando la compró. Por lo tanto la ganancia obtenida es de 35.000 euros, al que hay que aplicar un tasa del 21%.
    Impuesto a pagar en el IRPF: 7.350 €.
    Esta cantidad se puede eximir, si reinvierte los 35.000 € de ganancia en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años.
  • Plusvalía municipal: vamos a suponer un valor catastral del suelo de 43.000 €
    Utilizando el simulador de plusvalías sale una cuota a pagar 6.579 €.
  • Cancelación económica de la hipoteca: quedan 40.000 € por 1% de comisión de cancelación, sale un coste de 400 €.
    Cancelación registral de hipoteca: unos 1.000 € aproximadamente, teniendo en cuenta que usa una gestoría.
  • Escritura compra-venta: lo realiza según ley, y el coste aproximado es de 400 €.
  • Certificado de eficiencia energética: 100 €
  • Recibo IBI del año en curso: 400 €

La mayor partes de estos gastos estarán exentos de tributar si reinvierte las ganancias en otra vivienda habitual. El total de los gastos por venta de vivienda que tendrá Manuel será de 16.229 €. Y el pobre Manuel que pensaba que iba a ganar 35.000 €…..

 

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Guía completa de los gastos por venta de vivienda (Actualizado a 2018)
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Guía completa de los gastos por venta de vivienda (Actualizado a 2018)

Ayudo a mis clientes para que el proceso de comprar, vender o alquilar una vivienda en Huelva sea más sencillo. Me gusta investigar y descubrir las últimas tendencias y tecnologías en marketing inmobiliario. Tengo una inmobiliaria, y ahora también un blog.

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